Cómo ser autopromotor de tu propia vivienda: Todos los profesionales que necesitarás y sus precios.

Autopromotor vivienda
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Si te estás planteando ser autopromotor de tu vivienda, es decir, construir tu propia casa, has llegado al lugar indicado.

En este post, te voy a dar información clave. Vamos a ver un listado de todos los profesionales que vas a necesitar a lo largo del proceso junto con sus precios orientativos.

 

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Antes de comenzar, tengo que darte algún concepto básico que emplearé a lo largo del post. Para que no se te escape nada de información.

Para hablar de precios, nos vamos a referir en todo momento a una vivienda de:

– 200M2 de superficie

– 200.000€ de presupuesto de ejecución material (PEM)

Situada en una parcela de 500m2

 

Aunque, personalmente, no estoy de acuerdo y en nuestro estudio no trabajamos así… arquitectos y aparejadores suelen calcular sus honorarios en función del PEM.

En cambio, en otros casos, como para las tasas municipales, es fundamental tener una referencia.

Por eso el PEM es bastante importante.

 

GLOSARIO

            – Presupuesto de ejecución material: Coste de los materiales y procesos de la construcción. En teoría, es lo que le cuesta al constructor ejecutar la obra.

            – Presupuesto de contrata: Presupuesto considerando el beneficio del constructor. Habitualmente será un 19% más del PEM. Es lo que acabarás pagando realmente al constructor sin tener en cuenta el IVA.*

 

Y sin más dilación, pasemos a ver los profesionales y figuras clave en tu proceso como autopromotor. 

 

1.- TÚ, EL AUTOPROMOTOR

Autopromotor vivienda

Todo este tinglado depende de ti, y comienza cuando tomas la decisión de convertirte en autopromotor para construir tu propia vivienda.

Y, por favor, que no te asuste la palabreja.

 

Un autopromotor no deja de ser un promotor que utilizará la edificación para su uso personal o el de su familia. Es decir, no tiene intención de promoverla para ganar dinero más adelante.

 

Las diferencias entre ser promotor y ser autopromotor radican en que el primero promueve la obra con el objetivo de ganar dinero, mientras que el fin del autopromotor es construir algo para sí mismo.

 

En la práctica, se traduce de la siguiente manera:

Un autopromotor tan solo pagará el IVA del 10%, sobre el presupuesto de contrata.

Un promotor, que quiere sacar beneficios, debe pagar un IVA del 21%, sobre el presupuesto de contrata.

 

Por último, destacar que si deseas alquilar tu vivienda, estarás catalogado como promotor, y no como autopromotor.

 

2.- EL ARQUITECTO

Arquitecto autopromotor de viviendas

El arquitecto debe ser tu mano de derecha durante tu experiencia como autopromotor.

He hablado largo y tendido sobre el arquitecto en distintos artículos del blog, aquí te dejo los más importantes y una de reflexión.

Cómo elegir arquitecto

Cuánto cuesta un arquitecto

Prostitución en la arquitectura

Cuáles son las tareas del arquitecto

Tareas que no corresponden a tu arquitecto

 

Un buen arquitecto vela por ti, es tu mano derecha a lo largo de toda la obra y te ahorra dinero, mucho dinero. Sus honorarios están más que pagados con el ahorro que genera, tanto en la obra como a largo plazo en consumos y mantenimientos.

 

En cuanto a sus honorarios.

Las labores de un arquitecto serán, habitualmente:

Anteproyecto

Proyecto Básico

Proyecto de Ejecución

Dirección obra (Recomendado leer: Paradoja en la construcción: un director de obra que no dirige)

Por esas tareas, lo normal es que cobre entre un 6 y 11% del Presupuesto de Ejecución Material de tu obra.

Que, para nuestro ejemplo, viene a ser entre 12.000 € y 22.000 €. Los hay por menos y los hay por más.

 

Lo que si te pido es una cosa:

Estate alerta. Si tu arquitecto, además, incluye en sus honorarios la dirección de ejecución (el aparejador) y el precio no sube del 6% del PEM, activa todas tus alarmas de autopromotor y sal corriendo porque ahí hay gato encerrado.

 

Y me explico. Cuando un mismo estudio de arquitectura lleva, a la vez, la dirección de obra (arquitecto) y la dirección de ejecución (aparejador) es más que probable que no sean minuciosos, se cubran entre ellos y pasen por alto algunos errores y factores que, de contratarse por separado, se llevarían a cabo con más profesionalidad.

 

¿Entendido? Si no es así, estaré encantado de responderte a través de un e-mail o un comentario en este post.

Y si lo has comprendido… ¡sigamos!

 

3.- EL APAREJADOR

Autopromotores aparejador

Es el director de ejecución de obra. También llamado arquitecto técnico, puesto que es su título oficial.

En este post: ¿Qué es eso del aparejador?, te hablo de la tarea principal de un aparejador.

Como resumen, te dejo el siguiente:

 

EL APAREJADOR: EL MICRO-CONTROL

Realizará una dirección exhaustiva de la construcción, es decir, la supervisión y control de la correcta ejecución, por parte del constructor, de lo proyectado por el arquitecto. Debe controlar la cantidad y la calidad de lo edificado. Imagínalo como a una figura perfeccionista en tu obra, que se encarga de llevar un checklist de cada detalle de la obra.

 

En cuanto a sus honorarios.

Las labores de un aparejador serán, habitualmente:

Dirección de ejecución de la obra

Coordinación de seguridad y salud

 

Lo normal, es que el aparejador cobre 1/3 de los honorarios del arquitecto. Que, traducido a % sobre el PEM, debe rondar entre un 2% y un 4%.

Para nuestro ejemplo, viene a ser entre 4.000 € y 8.000 €.

 

4.- EL CONSTRUCTOR.

Autopromocionar con constructor

Será quien dirija, planifique y ejecute la construcción de la obra conforme al proyecto redactado por el arquitecto.

Como autopromotor, es la elección más delicada que tienes por delante.

Para ayudarte, he escrito dos artículos con información muy importante que debes conocer sí o sí. Aquí te los dejo:

Las 4 claves para elegir empresa constructora.

8 Consejos para conseguir una obra a precio cerrado y sin sorpresas.

 

Y ojo, porque aproximadamente un 80% de tu presupuesto, lo pondrás en manos del constructor. Para nuestro ejemplo:

 

Presupuesto de ejecución material200.000 €
Presupuesto de contrata (+19%)238.000 €
IVA de Autopromotor (10%)23.800€
TOTAL A PAGAR AL CONSTRUCTOR261.800 €

En total, doscientos sesenta y un mil ochocientos euros. No está mal, ¿no?

Para tomar una decisión así, te recomiendo que te apoyes en tu arquitecto para estudiar y valorar las distintas propuestas de las empresas constructoras.

Y te recuerdo que, si necesitas ayuda, me puedes escribir un e-mail o un comentario que te responderé EN-CAN-TA-DO.

 

5.- EQUIPO TOPOGRÁFICO Y EQUIPO GEOTÉCNICO

Topógrafo autopromotor viviendas

Algunos de los documentos que necesitará tu arquitecto para empezar son el plano topográfico de tu parcela y el estudio geotécnico.

Ambos, son confeccionados por profesionales diferentes, esto es, un topógrafo y un Geólogo.

En cuanto a sus honorarios para la mayoría de los proyectos de vivienda unifamiliar, rondarán:

– Topógrafo: 200-300 €

Estudio geotécnico: 800-1.600 €. Dependiendo de la cantidad de pruebas a realizar.

Como consejo, te diré que no regatees mucho con el estudio geotécnico porque es la base sobre la que se calcula toda la edificación.

 

6.- EL AYUNTAMIENTO

Ayuntamiento licencias promotor

El ayuntamiento, urbanismo, organismo de control, o como quieras llamarlo. Merece mención especial puesto que tomará un papel muy relevante.

El ayuntamiento será, ni más ni menos, quien te otorgará tu licencia de obras. Y te cobrará varios impuestos por ello y por dejarte construir en su preciado terreno.

Las tasas que tendrás que abonar varían ligeramente dependiendo del municipio. Y serán:

– Tasa de Licencia Urbanística: En torno al 1-2% del PEM, para nuestro ejemplo: unos 3.000 €.

– Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO): 3 – 4% del PEM. Esto es, en torno a los 7.000€ en nuestro ejemplo.

Fianza para la gestión de residuos: 2€/M2 de construcción. 400 € en nuestro caso.

– Fianza para conservación del arbolado: Depende de si hay árboles y el número y tipo de vegetación. Digamos unos 1.200€. (Si no hay, sería 0 €)

– Fianza para ejecución de las infraestructuras necesarias. No siempre será necesario pero en ocasiones especiales deberás encargarte de ejecutar tu parte de acerado y comprometerte a dejar las cosas como estaban tras modificar los elementos públicos.

– Licencia de primera ocupación: unos 300 €.

– Alta de suministros: unos 300 € por suministro. (Agua, luz, gas…). 900 € en total.

 

Como ves, entre tasas y licencias, terminarás pagando unos 14.000€ en impuestos.

Casi tanto, o más, como los honorarios del arquitecto.

 

7.- EL NOTARIO Y EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD

notario promotores

No hay que olvidar que, como buen autopromotor, necesitarás los servicios de un notario y un registrador de la propiedad.

En principio, por declarar la obra nueva y registrar la propiedad, te facturarán en torno a un 1 – 1,5% del PEM.

Para nuestro caso, alrededor de los 1.000 € para el notario y otros 600€ para el registrador.

 

8.- LA ENTIDAD FINANCIERA: EL BANCO

hipoteca entidad bancaria

Si en tu caso necesitas financiación, deberás tener en cuenta los siguientes gastos extra.

– Notaría y registro: del orden del 0,5 % de la hipoteca.

Tasación: Alrededor de los 300-400 €

Gestoría. Unos 500 €.

Intereses bancarios y otras comisiones. ¡Y ojo con esto!

 

Seguro que ya lo sabes, pero hace unos años, al financiar tu obra o tu vivienda mediante una hipoteca, acababas pagando aproximadamente un 50% ADICIONAL. Sí, cincuenta. Esto dependerá de las condiciones de tu hipoteca y del EURIBOR, que a su vez dependen básicamente de las condiciones macroeconómicas en el momento de solicitar tu hipoteca.

 

Personalmente me parece un abuso por parte de las entidades bancarias que hacen lo imposible por esconder lo inescondible. Y, a veces, lo consiguen.

 

Si no me crees, echa mano de cualquier calculador de hipotecas y verás que, después de pagar una asequible letra durante 30 años. No habrás pagado los 200.000€ del préstamo que te han hecho, si no más bien 300.000€.

 

Por último, recuerda que he escrito un e-book para ayudarte a ahorrar en la construcción de tu casa donde hablo sobre lo mencionado en este artículo y mucho más. Te vendrá de perlas para ser un gran autopromotor, así que…

 

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Soy Arquitecto, empecé mi actividad profesional en Marbella (Málaga) y monté mi segundo estudio en Fuengirola. Actualmente ayudo a personas de toda Andalucía a diseñar y construir la casa de sus sueños, acompañándolas hasta el final en esta pequeña jungla que es el mundo de la construcción.
Te brindaré toda mi experiencia, no sólo en el diseño de viviendas, si no también en la búsqueda de empresas constructoras y el resto de profesionales que implicarán la mayor parte de tu presupuesto y te ayudaré a escoger a los mejores y al mejor precio, para que ahorres dinero a lo grande.

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