8 consejos para conseguir una obra a precio cerrado y sin sorpresas

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Una obra a precio cerrado, sin vaivenes de última hora, sin el “lo siento, pero esta partida no entraba en precio”. Esa es la obra que quieres y necesitas.

El miedo ante los posibles problemas, sorpresas e imprevistos económicos durante la ejecución de la obra es, en mi opinión, uno de los grandes frenos a la hora de construir tu propia casa. Una verdadera pena puesto que no es tan complicado de solventar.

Es una lástima pero es así, porque no nacemos sabiéndolo todo sobre todo.

Y menos sobre un sector relativamente complejo como es la construcción, donde el que más y el que menos quiere sacar tajada de la desinformación que reina entre los que llegáis por primera vez.

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Pues bien, te voy a dar  8 consejos clave para que ejecutes tu obra a precio cerrado y sin imprevistos.

Ten en cuenta que todos ellos deben formar parte de tu CONTRATO DE OBRA CON LA CONSTRUCTORA.

¡Allá vamos!

 

 

1.- QUE SEA A PRECIO CERRADO

Sé que no se emplea la palabra definida en la definición (en este caso va en el título), pero es que debes luchar por que está cláusula quede muy clara en el contrato.

 

Lo óptimo es que el constructor realice una declaración firmada donde se comprometa a que ha repasado todo el proyecto y que, independientemente de las mediciones que haya aportado el arquitecto, él ha confeccionado sus propios cálculos de medición, revisando todo el proyecto y que se compromete a ejecutar la obra por el precio acordado tal y como está en los planos.

 

Tú pagas por algo, y es lo que debes recibir sin sorpresas de ningún tipo. Los errores de medición y las consecuentes partidas adicionales, de esta manera, no correrían de tu cuenta.

 

 

2.- ESTABLECE UN FONDO DE GARANTÍA

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No te desprendas de todo tu dinero hasta que no obtengas el certificado de final de obra. Reserva al menos un 5-10% del total en concepto de fondo de garantía de los trabajos a realizar.

Una variante de esta fórmula es acordar el pago del 90-95% de cada certificación, guardando el resto en concepto de fondo de garantía, que abonarás al final en el caso de que la obra transcurra y finalice como se acordó.

 

 

3.- ESTABLECE FECHAS LÍMITE PARA LA EJECUCIÓN DE LOS TRABAJOS

Esto se lleva a cabo mucho menos de lo que se debería, conduciendo a obras interminables que se prolongan muchos meses más de lo que se predijo.

Es bien sabido que, cuanto menos tiempo tienes para efectuar una tarea, sea la que sea, serás más efectivo al hacerla.

¿Te diste cuenta cómo los 3 días de antes de un examen era cuando más te cundía? o ¿cómo avanzabas exponencialmente el día de antes de entregar el informe a tu jefe?

Pues si el constructor sabe que la fecha de vencimiento de la estructura es el viernes, ya verás como para el miércoles están hormigonando el forjado.

Si se estudia correctamente la obra, se pueden establecer fechas de vencimiento para que nadie se duerma en los laureles y, así, que no haya sobrecostes.

Lo correcto sería establecerlo por etapas, por ejemplo:

– Cimientos: 1 de Enero del 2017.

– Estructura: 1 de Febrero de 2017.

– Etc…

 

 

4.- ESTABLECE MULTAS POR RETRASOS EN LA FECHAS DE VENCIMIENTO

Complementando al punto 3, puedes (y deberías) redactar una clausula de multa por cada día o semana de retraso conforme a los plazos establecidos.

Es la manera más efectiva de asegurar el cumplimiento de los plazos establecidos.

 

 

5.- ESTABLECE QUE LOS PAGOS SOLO SE REALIZARÁN POR CERTIFICACIÓN DE LA DIRECCIÓN FACULTATIVA

Ojo con esto, pues lo normal es que no conozcas el concepto de certificación.

En un post futuro, te explicaré detenidamente lo que es y todos sus detalles, de momento quédate con esta definición:

La certificación sirve para hacer constar que una parte de la obra ha sido efectivamente ejecutada por el contratista.

Así pues, salvo el primer pago como previsión de fondos y compra de materiales, no pagues nada por adelantado. Espera a que los trabajos hayan sido ejecutados y certificados por tu arquitecto o director de obra.

 

 

6.- EL CONSTRUCTOR ES QUIEN SE HACE CARGO DEL MATERIAL

Parece obvio, pero observa estos dos ejemplos:

1.- Roban material de una obra y hay que reponerlo.

2.- Una partida ha sido mal ejecutada, hay que demoler y volver a realizarla.

¿Quién paga la reposición de los materiales en estos casos?

No siempre serás tú quien pague los platos rotos, pero aclara este asunto por si acaso.

 

 

7.- EL CONSTRUCTOR SERÁ EL RESPONSABLE DIRECTO DE LOS ACCIDENTES EN OBRA

Importantísimo, el constructor debe figurar siempre como el máximo responsable de su personal propio o subcontratado y está obligado a cumplir la normativa legal, de seguridad social y de seguridad y salud en el trabajo.

 

 

8.- ASEGURATE DE QUE TANTO CONSTRUCTOR COMO ARQUITECTO CUENTEN CON UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL

Estos profesionales deben suscribir un seguro que se haría cargo de los daños ocasionados a terceras partes.

En España, es extraño encontrarte con profesionales que trabajen sin seguro pero, una vez más, cúrate en salud y aclara este aspecto.

 

 

BONUS:

Por último, voy a darte un consejo que, si bien no lo podrás incluir fácilmente en tu contrato con la constructora, puede destruir tu sueño y buena parte de tus ahorros.

Antes que nada, ASEGÚRATE DE QUE LA EMPRESA CONSTRUCTORA SEA SOLVENTE.

No es del todo fácil ya que ellos no te van a confesar que están en bancarrota pero ten en cuenta esto:

He visto como empresas de supuesto prestigio y andadura, cobraban anticipadamente gran parte de una obra (transgrediendo el punto 5) para sanear sus cuentas y, posteriormente, dejar colgada la obra y, al promotor, con más de la mitad de su presupuesto evaporado.

De verdad, mucho ojo con esto.

 

Resumiendo: un estudio a fondo de la empresa constructora junto con un contrato bien atado, revisado a fondo y firmado bilateralmente por ti y por la constructora es una de las claves para evitar malentendidos e imprevistos.

Sin duda será una de las armas que te ayudará a ahorrar dinero o, mejor dicho, a no perderlo más adelante puesto que prácticamente te garantiza que la obra se ejecutará con el presupuesto inicial.

 

Por el contrario, la ausencia de un contrato bien definido y que defienda tus intereses, dejará abiertas las puertas a tareas adicionales, precios contradictorios y confusión en general, lo que conducirá sin remedio a un aumento del presupuesto difícil de definir.

 

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Soy Arquitecto, empecé mi actividad profesional en Marbella (Málaga) y monté mi segundo estudio en Fuengirola. Actualmente ayudo a personas de toda Andalucía a diseñar y construir la casa de sus sueños, acompañándolas hasta el final en esta pequeña jungla que es el mundo de la construcción.
Te brindaré toda mi experiencia, no sólo en el diseño de viviendas, si no también en la búsqueda de empresas constructoras y el resto de profesionales que implicarán la mayor parte de tu presupuesto y te ayudaré a escoger a los mejores y al mejor precio, para que ahorres dinero a lo grande.

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2 Comments

  • Raul Jerez

    Me encanta tu trabajo y los articulos de tu blog. Mi mujer y yo estamos detras de unas parcelas para construirnos una vivienda unifamiliar a nuestro gusto.

    Un cordial saludo

    • Arturo Montilla Bueno

      Raúl, muchísimas gracias por tus palabras. Me reconforta saber que el blog te pueda ser de utilidad.

      Si algún día necesitas ayuda o consejo, contacta conmigo, estaré encantado de darte mi opinión y consejo.

      En cualquier caso, te deseo mucha suerte para tus planes de futuro y mucho éxito, estoy seguro de que te irá genial.

      Un saludo

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