¿Estás pagando dos veces por lo mismo? Conoce las diferencias entre el Proyecto básico y el Proyecto de ejecución

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Ya son muchas las personas que, tímidamente, pero con el valor suficiente para admitir que no entienden las diferencias, han terminado preguntando… ¿Qué es eso de Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución? ¿Hay que hacerlo dos veces o cómo va?

Bien, para los que sólo tengan 1 minuto para leer este post, y os valga una definición de “andar por casa” con un poco de guasa, os valdrá con entender estas dos situaciones:

– Básico:“Hola Excmo. Alcalde, mire usted, siempre he querido construirme una casita con estas 2 plantas. Por el frente y por los lados (alzados) se vería tal que así… y estaría situada en esta parcela de aquí, como verás tiene los metros necesarios y mi casa no se pasa de superficie. Además, no estoy haciendo trampas ningunas, voy a ser legal y a cumplir el CTE. ¿Qué tal si me dais una licencia municipal?”

Ejecución: “Hola de nuevo Excmo. Alcalde, como te dije, voy a cumplir todas las normas así que, ¡mire, estoy emocionado! La estructura va a ser así porque el terreno es “asao”, al final voy a cambiar este tabique de sitio (respecto al básico) pero no se preocupe, que sigue cumpliendo todo el CTE… Puede comprobarlo en estas memorias que están muy guays y completitas. Al final, tengo un presupuesto detalladísimo para que una constructora me de un precio cerrado y, junto con todo lo demás, queda definida perfectamente toda la casa para poder construirla. Me merezco una licencia de construcción ¿no?.

No deja de ser muy superficial, pero os vale para comenzar.

Los que quieran saber un poquito más, que sigan leyendo (opción recomendada).

Antes de nada, hay que entender que tanto el proyecto básico y el proyecto de ejecución, son documentos complementarios, es decir: no se puede elegir uno y me ahorro el otro.

Lo que sí se puede hacer y, de hecho, se hace, es unificar ambos en un único proyecto básico y de ejecución.

Ahora os pueden surgir, al menos, dos preguntas:

¿Qué diferencias hay entre uno y otro en contenido?

¿Qué es mejor para mi caso?¿Hacerlos por separado o a la vez?

Vamos a contestar a esas preguntas.

 

 

CONTENIDO MÍNIMO DE CADA UNO

Después de que tú, el promotor, aceptas los estudios previos o anteproyectos que te propone tu arquitecto, él empezará a confeccionar tu proyecto, y lo podrá hacer en 2 pasos o en 1 solo:

Proyecto básico: Dispone de toda la información necesaria para definir las características generales y obtener una Licencia Municipal, pero no es suficiente para realizar la construcción de las obras. Contenido mínimo:

· Memoria descriptiva y constructiva, definición general del edificio.

· Cumplimiento del CTE DB SI. (Seguridad en caso de incendio)

· Planos de planta, alzados y secciones (a escala).

· Resumen de presupuesto por capítulos, es decir, sin entrar en detalles, es un presupuesto a grosso modo.

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Proyecto de ejecución: Define con todo detalle el edificio para poder proceder a su construcción, esto es, a nivel de estructura, instalaciones, detalles constructivos, memorias completas, etc… Contenido mínimo:

· Memoria descriptiva y constructiva ampliada.

· Planos de cimentación, estructura, detalles, instalaciones, etc.

· Pliego de prescripciones técnicas generales y particulares.

· Mediciones acorde a los planos presentados.

· Presupuesto obtenido tras aplicar precios de mercado aproximados.

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CÓMO PROCEDER EN CADA CASO

Como he comentado, se puede proceder de dos maneras:

De modo correlativo, esto es, primero el proyecto básico y, más tarde, el proyecto de ejecución.

De modo conjunto, osea, ambos a la vez, redactando un único proyecto básico y de ejecución.

Es tarea del arquitecto recomendarte la mejor opción para ti, pero, por si acaso, te voy a comentar tres grandes bloques que cubren el 90% de la casuística, y ya tendrás tus propias armas en este asunto:

 

1.- Proyectos pequeños

Rio-Verde-1-800x600Sin ánimo de menospreciar tu proyecto, una vivienda unifamiliar es una obra pequeña, aunque para ti sea lo más valioso y bonito del mundo, si no lo crees, imagina tu casa al ladito del Empire State, parecería una pieza de Lego, ¿no?

 

Método más oportuno: Redactar conjuntamente el Proyecto básico y de ejecución.

Razones: Ganar tiempo, es una obra que se puede proyectar más o menos rápidamente y se podría comenzar con las obras enseguida, sin tener que esperar dos trámites distintos en el ayuntamiento.

 

2.- Proyectos medianos.

963_51f4196cb098fPor ejemplo, un bloque de pisos. Esto tiene más miga, un estudio de arquitectura bien preparado debe dar lo mejor de sí a lo largo de semanas o meses para recoger todos los detalles del edificio.

 

Método más oportuno: Redactar el proyecto básico y el de ejecución por separado.

Razones: Una vez más, se trata de optimizar el tiempo, porque desde que se haya entregado el básico, y mientras se va procesando la autorización de la licencia, (proceso que puede tomar de 3 a 6 meses) se puede confeccionar y completar el proyecto de ejecución.

 

3.- Proyectos con varios tramites para la obtención de la licencia.

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Cuando se trata de un bar o restaurante, quioscos o incluso asadores de pollos (sí amigos, los pollos tienen su normativa propia), la obtención de la licencia suele ser mucho más trabajosa puesto que hay que satisfacer varios trámites administrativos como la justificación de la calificación ambiental. En estos casos es previsible que se demore aún más la concesión de la licencia.

 

Método más oportuno: Redactar el proyecto básico y el de ejecución por separado.

Razones: De nuevo, es muy conveniente presentar primeramente el proyecto básico y esperar mientras se realiza el proyecto de ejecución, puesto que si hay problemas durante los trámites administrativos y no se concede la licencia en el primer intento, habremos ganado tiempo y dinero.

 

Un último detalle, nótense las palabras “más oportuno”. Cada caso es de su padre y de su madre, y debe ser tu arquitecto el que te razone por qué es mejor proceder de uno u otro modo.

Para los que habéis llegado hasta aquí, enhorabuena, os voy a dar un pequeño regalo, mi definición de anteproyecto, para que ya lo tengáis todo atado y bien atado en asuntos de arquitectura:

 

Anteproyecto: es la fase de trabajo previa al proyecto básico pero posterior a tu idea. La diferencia con otras fases más avanzadas (PB y PE), es que en ningún momento entra en aspectos técnicos, como puede ser la estructura o las instalaciones.

Así pues, es el documento inicial donde el arquitecto plasma tus ideas, a un nivel esencialmente de diseño. Esto es, se diseñan los espacios y volúmenes, tanto interiores como interiores, generando los primeros planos de tu proyecto siguiendo tus deseos y necesidades.

 

¿Y tú? ¿conocías estas tres fases de un proyecto? ¿consideras que hay algo en lo que no estás del todo de acuerdo?

¡Te espero en comentarios!

 

¡Hasta pronto, te deseo lo mejor en tus proyectos!

 

Soy Arquitecto, empecé mi actividad profesional en Marbella (Málaga) y monté mi segundo estudio en Fuengirola. Actualmente ayudo a personas de toda Andalucía a diseñar y construir la casa de sus sueños, acompañándolas hasta el final en esta pequeña jungla que es el mundo de la construcción.
Te brindaré toda mi experiencia, no sólo en el diseño de viviendas, si no también en la búsqueda de empresas constructoras y el resto de profesionales que implicarán la mayor parte de tu presupuesto y te ayudaré a escoger a los mejores y al mejor precio, para que ahorres dinero a lo grande.

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